您好、欢迎来到现金彩票网!
当前位置:2019年全年资料大全 > 长岭街道 >

陈彩珍与台山市台城街道长岭社区村民委员会房屋买卖合同纠纷二审

发布时间:2019-07-19 23:22 来源:未知 编辑:admin

  上诉人陈彩珍因与被上诉人台山市台城街道长岭社区村民委员会(以下简称长岭村委会)民间借贷纠纷一案,不服广东省台山市人民上海讨债公司(2015)江台法民一初字第151号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。

  2015年7月27日,长岭村委会向原审上海讨债公司提起诉讼,请求判令:1、陈彩珍返还拖欠长岭村委会的款项434万元及利息60.76万元,共计494.76万元;2、陈彩珍支付上述494.76万元欠款的利息(从2015年7月1日计至还清欠款日止,按年息7%计算)。主要事实和理由是:陈彩珍于2005年6月1日向长岭村委会购买台山市长岭酒店及土地使用权,总价款为788万元。因陈彩珍资金紧张,拖欠长岭村委会350万元价款。经双方协商,从2007年1月1日起将350万元的欠款转为借款,由长岭村委会借给陈彩珍周转并签订《借款合同》。《借款合同》到期后,双方又分别于2009年12月18日、2013年12月20日签订两份《借款协议书》。根据2013年12月20日签订的《借款协议书》约定,本金及未结清的利息共计434万元由长岭村委会继续借给陈彩珍,借款日期由2013年7月1日至2015年6月30日止,借款利息按年息7%计算,每年付息一次。但陈彩珍并没有按期支付利息,而且借款到期后长岭村委会多次向陈彩珍要求还款,陈彩珍均以种种理由为借口拒不偿还。长岭村委会为保护其合法利益不受侵害,特向上海讨债公司提起诉讼。

  陈彩珍答辩称:1、本案当事人之间只是房地产转让合同关系,并不存在借贷关系,长岭村委会从未向陈彩珍支付过任何借款,长岭村委会要求陈彩珍支付借款本息并且按照借贷关系将利息计入本金,再主张重复利息等均缺乏事实根据及法律依据,请求上海讨债公司依法驳回;2、本案当事人之间的房地产转让合同关系中,是长岭村委会先行违约,根据合同的约定,长岭村委会应该在合同签订并收到陈彩珍定金之后六十天内办理好房屋产权及土地使用权的过户,合同签订后,陈彩珍即按照合同支付了200万元定金,并于2005年又先行支付了第二期转让款,长岭村委会却迟迟于2008年5月才办理土地使用权的过户,比合同约定迟延了长达三年,按照合同约定陈彩珍应该在长岭村委会办理完过户后六十天内支付款项,而事实上陈彩珍于2005年已经支付了300万元,2008年1月份又支付了其他款项,所以,请求上海讨债公司根据有关法律规定,查清本案相关事实,按照双方实际的基础法律关系审理本案,驳回长岭村委会不符合事实及法律规定的诉讼请求。

  原审上海讨债公司经审理查明:由于行政区划的调整,原“台山市台城镇长岭村民委员会”于2006年更名为“台山市台城街道办事处长岭村民委员会”,于2013年更名为“台山市台城街道长岭社区村民委员会”。

  2005年6月1日,台山市台城镇长岭村民委员会作为出让方(甲方)与陈彩珍作为受让方(乙方)订立《台山市长岭酒店和土地使用权出让合同书》,约定:“……第一条、酒店和土地出让的标的:甲方同意将座落于台山市台城镇富城大道58号共8层的长岭酒店按现有状况有偿出让给乙方。本出让酒店面积共计9249.22平方米……甲方出让的酒店连同相应的土地使用权一并出让……第二条、酒店的出让价格:本出让合同所规定的酒店建筑造价为400万,土地包括酒店前后地块为270万,安装水电费用52万,方向调节税30万,消防设施15万,防雷设施及排污下水道工程21万,合计出让价格为人民币柒佰捌拾捌万元整(7,880,000.00元)。第三条、付款办法及期限:乙方自签订本合同之日向甲方支付定金人民币贰佰万元正(2,000,000.00元),余下伍佰捌拾捌万元(5,880,000.00元)待甲方将酒店产权及土地的使用权过户给乙方之日起60天内一次性支付剩余全部款项。……”上述合同订立后,双方协商一致,将合同总价款变更为768万元,陈彩珍先后支付了价款合计418万元,尚欠350万元至今没有支付。

  2007年1月1日,台山市台城街道办事处长岭村民委员会作为甲方与陈彩珍作为乙方订立《借款合同》,约定:“现乙方因楼宇基建需资金周转,向甲方提出借款,经双方协商一致达成如下:一、甲方同意将酒楼资金350万元(大写:叁佰伍拾万元正)借给乙方周转。二、时间从2007年1月1日起至2007年12月30日止。三、利率:年息6%……”

  2009年12月28日,台山市台城街道办事处长岭村民委员会作为甲方与陈彩珍作为乙方订立《借款协议书》,约定:“乙方因基建需周转资金,向甲方借款,乙方现因长岭酒店延误办证时间的问题提出异议,甲乙双方就借款一事经协商一致达成以下协议:一、甲方同意将长岭酒店出让款未结清的350万元款项(大写:叁佰伍拾万元正)转借给乙方周转。二、乙方借款时间为二年(即由2009年7月1日起至2011年6月30日止)。乙方借款利率为:年息6%。每年付息一次,乙方定于2010年7月10日前将当年借款利息21万元付给甲方,并于2011年7月10日前将借款350万元及当年借款利息21万元合共371万元付清给甲方。三、签订此协议后,甲乙双方于2007年1月1日签订的借款合同同样有效。甲乙双方不再追究因长岭酒店延误办证时间而造成的经济损失……”

  2013年12月20日,长岭村委会作为甲方与陈彩珍作为乙方订立《借款协议书》,约定:“甲乙双方于2009年12月28日签订了关于长岭酒店出让款未结清的350万元转作借款的协议书,但因乙方基建资金紧张,未能如期还款,并提出延期清还上述款项。甲乙双方经协商一致达成以下协议:一、甲乙双方确认截止于2013年6月30日,乙方未结清的借款本息合计为434万元(350万元+350万元×6%×4年=434万元)。二、甲方同意乙方延期二年清还上述借款本息合计434万元(即由2013年7月1日起至2015年6月30日止),但上述434万元款项,甲方按年息7%向乙方计收利息,每年付息一次,乙方定于2014年7月10日前将当年利息30.38万元付给甲方,并于2015年7月10日前将434万元及当年利息30.38万元合共464.38万元付清给甲方……”

  由于陈彩珍没有按落款日期为2013年12月20日的《借款协议书》的约定履行还款义务,长岭村委会遂诉至原审上海讨债公司,提出上述诉讼请求。庭审中,长岭村委会确认陈彩珍已经支付2009年7月1日前的利息。

  原审上海讨债公司认为:长岭村委会与陈彩珍订立的《借款合同》和2份《借款协议书》实际上是对《台山市长岭酒店和土地使用权出让合同书》的讨债务结算协议,因此,本案是房屋买卖合同纠纷。上述合同均是当事人的真实意思表示,没有违反有关法律、法规的规定,为有效合同,应受法律保护。陈彩珍没有按照合同约定履行付款义务,其行为已违约,应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任,长岭村委会请求陈彩珍支付欠款本金350万元及2009年7月1日至今的利息(实为逾期付款违约金),符合法律规定,予以支持。落款日期为2009年12月28日的《借款协议书》约定2009年7月1日至2011年6月30日的利息以350万元为本金按年利率6%计算,该计算方法较为合理,应予确认,2011年7月1日至2013年6月30日的违约金可参照上述约定计算,因此,2009年7月1日至2013年6月30日(共四年,每年21万元)的违约金合计84万元。落款日期为2013年12月20日的《借款协议书》约定的利息过分高于因陈彩珍违约造成的损失,应予调整,原审上海讨债公司以长岭村委会的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情确定2013年7月1日至2015年6月30日的违约金以350万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算,2015年7月1日以后的违约金可参照上述标准计算。长岭村委会的其他诉讼请求没有事实根据和法律依据,不予支持。陈彩珍主张长岭村委会迟延办理酒店过户手续是先行违约,因落款日期为2009年12月28日的《借款协议书》约定“甲乙双方不再追究因长岭酒店延误办证时间而造成的经济损失”,对于陈彩珍该项主张,不予采纳。

  据此,原审上海讨债公司依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条和最高人民上海讨债公司《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,于2016年1月20日作出(2015)江台法民一初字第151号民事判决:

  一、陈彩珍于判决发生法律效力之日起十日内向台山市台城街道长岭社区村民委员会支付欠款350万元及相应的逾期付款违约金(2009年7月1日至2013年6月30日的违约金为84万元,2013年7月1日起的违约金以350万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至判决确定还清上述款项日止);

  如果陈彩珍未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的讨债务利息。

  本案受理费46381元,由台山市台城街道长岭社区村民委员会负担577元,陈彩珍负担45804元;保全费5000元,由陈彩珍负担。

  陈彩珍不服原审判决,向本院提起上诉,请求:1、撤销原判,直接改判支付欠款350万元,驳回长岭村委会的利息及其他诉讼请求;2、本案一、二审的诉讼费长岭村委会由承担。主要事实和理由是:原审判决认定事实和适用法律错误,请求二审上海讨债公司依法予以纠正,具体分述如下:一、长岭村委会是基于借贷关系起诉借款本金及利息,但原审上海讨债公司却判决支付欠款及逾期付款违约金,原审上海讨债公司审理存在严重程序错误,请求二审上海讨债公司依法发回重审或直接改判驳回。依据一审庭审调查及诉状,长岭村委会起诉的是借款及借款利息,依据的是借贷合同关系。按照民事不告不理原则,上海讨债公司应当按照当事人的选择认定案由以及审理该对应的基础法律关系。鉴于本案当事人之间不存在借贷的基础关系,长岭村委会也从未向陈彩珍支付过任何借款,因而,长岭村委会要求支付借款本金以及基于借贷关系而产生的利息均缺乏法律依据。按照法律规定,上海讨债公司在审理案件过程中,如发现当事人所起诉的基础法律关系与上海讨债公司认定的基础法律关系不一致,上海讨债公司应当依法告知当事人并告知其有权变更诉讼请求。但是原审上海讨债公司却没有履行法定告知义务,而是违法擅自替代当事人直接变更其所诉请的法律基础关系性质以及变更其诉讼请求,直接改判欠款及逾期付款违约金,原审上海讨债公司审理存在严重程序错误,请求二审上海讨债公司依法予以纠正并依法发回重审或者直接改判驳回。二、原审上海讨债公司判定2011年7月1日至2013年6月30日的违约金参照2009年12月28日《借款协议书》计算缺乏合同依据和法律依据。2009年12月28日《借款协议书》只是约定“2009年7月1日至2011年6月30日的利息以350万元为本金按年率6%计算”,但并没有约定2011年7月1日至2013年6月30日期间需要计算利息,也没有约定具体利息计算标准,原审上海讨债公司参照2009年12月28日《借款协议书》的约定计算违约金,缺乏合同依据和法律依据。三、原审上海讨债公司判定按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算,判项不明,同期同类贷款利率无法确定,而且利率上浮30%违反法律规定,高于当事人实际损失。本案当事人之间只是存在房地产转让合同关系,由于长岭村委会先行违约,未按照合同约定在六十天内办理好房屋产权及土地使用权的过户,迟延长达三年才办理房产证,已经为陈彩珍造成重大经济损失。陈彩珍在办证前拒绝付款是依法行使履约抗辩权。《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。陈彩珍未支付购房余款,长岭村委会所遭受的损失是同期银行的活期存款利率损失。原审上海讨债公司判令按照贷款利率甚至还上浮30%,明显已经超出了当事人的实际经济损失,违反法律规定。此外,原审上海讨债公司判令按同期同类贷款利率计算,是判项不明确,无法执行。因为同期包括半年期、一年期等多个期档。请求二审上海讨债公司依法纠正原审错误。四、当事人诉讼请求是2013年7月1日至2015年7月1日按年息7%计算,但原审上海讨债公司判定按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算,已经超出当事人诉讼请求范围判案,违反法律规定以及司法审判原则,请求二审上海讨债公司依法纠正。

  长岭村委会答辩称:陈彩珍与长岭村委会于2005年6月1日签订《台山市长岭酒店和土地使用权出让合同书》,约定长岭村委会将台山市长岭酒店和附属土地转让给陈彩珍,转让总价款为人民币788万元。因陈彩珍资金紧张,拖欠长岭村委会350万价款。经陈彩珍、长岭村委会双方协商,从2007年1月1日起将350万元的欠款转为借款,由长岭村委会借给陈彩珍周转并签订《借款合同》。《借款合同》到期后,长岭村委会、陈彩珍双方又分别于2009年12月18日、2013年12月20日签订两份《借款协议书》。双方将转让款约定转为借款实际上是将转让款虚拟为已经支付,然后再由收款人将所收转让款出借给付款人,从而在双方之间消灭了房屋买卖之讨债,成立了借款之讨债,进而房屋买卖之讨债获得了准用借款之讨债的法律规范调整的法律效果,这种约定并不违反法律、行政法规的强制性规范,只要不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他导致合同无效的情形,对双方当事人均具有约束力,适用《中华人民共和国合同法》分则中关于借款合同的法律规定。本案的《借款合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。因此本案是借款纠纷而不是房屋买卖合同纠纷。二、陈彩珍与长岭村委会在2013年12月20日签订的《借款协议书》上已经双方确认2013年6月30日之前四年的利息、以本金350万元按6%计算利息截至2013年6月30日陈彩珍所欠长岭村委会的本息合共434万元,再将434万元作为本金借给陈彩珍以年息7%计收利息。双方于2013年12月20日签订的《借款协议书》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。所以,2013年7月1日至2015年6月30日的利息应以双方确认的金额434万元为本金按年息7%计收利息,约定的利息合法有效,并未超过有关的法律规定。综上所述,长岭村委会恳请二审上海讨债公司以事实为依据,法律为准绳,支持长岭村委会的一审诉讼请求。

  本院认为,长岭村委会以陈彩珍拖欠其由房地产买卖欠款经结算转化而来的借款未还为由,诉请陈彩珍按照借款合同、借款协议书等的约定返还本金及支付相应的借款利息,因双方当事人均非金融机构,故本案属民间借贷纠纷。原审上海讨债公司将本案案由定为房屋买卖合同纠纷有误,本院予以纠正。原审上海讨债公司本应围绕长岭村委会的诉讼请求、事实和理由对本案进行审理,且在其对涉案法律关系的认识与长岭村委会的主张不一致时,其本应予以释明但实际上并未释明,显属偏离原审诉讼请求的方向,明显侵犯了长岭村委会的诉讼权利。由于长岭村委会没有提出上诉,且原审也就本案民间借贷纠纷所必须查明的基本案件事实进行了实际审理,一、二审双方当事人也就双方是否存在民间借贷关系的实质争议焦点充分发表了各自的意见,故为避免当事人的诉累,本院在二审对本案进行实体处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民上海讨债公司应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民上海讨债公司《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民上海讨债公司应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,本案二审审理范围仅针对陈彩珍提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见,本案二审争议的焦点是:1、长岭村委会主张其和陈彩珍之间存在民间借贷关系,是否成立。2、长岭村委会诉请陈彩珍依约返还借款本金及支付相应利息,是否应予支持。

  关于第1个争议焦点。首先,虽然涉案台山市长岭酒店和土地使用权出让合同书、借款合同、借款协议书的签订主体除了甲方均系陈彩珍外,乙方签名栏处所盖公章的印纹虽然存在“台城镇”与“台城街道办事处”、“长岭村民委员会”与“长岭社区村民委员会”等差异,但根据台山市台城街道办事处出具的《证明》,可以认定上述印纹差异系由于行政区划调整导致的公章变更,并不属于由不同的主体签订的上述涉案合同,故涉案合同的相应权利义务应由长岭村委会行使及承担。其次,根据2009年12月28日、2013年12月20日分别签订的借款协议书及2007年借款合同(以下统称涉案借款合同)的内容可知,上述借款合同协议中陈彩珍向长岭村委会所借的借款系由陈彩珍依据涉案台山市长岭酒店和土地使用权出让合同书尚未向长岭村委会支付的涉案房地产尾款350万元转化而来,且在涉案借款合同中陈彩珍明确了归还上述由欠款转化而来的借款期限及对应期间的利息,据此双方形成了借贷合意。再次,虽然双方均确认涉案借款合同中约定的借款长岭村委会没有通过直接给付现金或者银行转账的方式交付给陈彩珍,但如上所述,涉案借款合同中贷款人陈彩珍所借款项系由陈彩珍和长岭村委会均确认属实的陈彩珍未支付的涉案房地产尾款350万元转化而来,故应视为长岭村委会已经向陈彩珍交付了涉案350万元借款。综上,长岭村委会以涉案借款合同等证据为据,主张其与陈彩珍之间存在民间借贷关系,理据充分,本院予以支持;陈彩珍否认其与长岭村委会存在民间借贷关系,理据不足,本院不予支持。

  关于第2个争议焦点。首先,涉案借款合同系陈彩珍和长岭村委会的真实意思表示,其内容(经核算涉案借款合同中对陈彩珍未支付利息作为新的本金的组成部分后计算复利的利息结果,没有超出以最初的本金350万元为本金、以4倍于银行同类贷款利率计算的利息数额)没有违反法律、行政法规的强制性规定,也没有损害国家、集体和第三人利益及社会公共利益,应认定为合法有效,双方当事人均应依照涉案借款合同行使权利和履行义务。其次,陈彩珍没有按照2013年12月20日的借款协议书约定的期限返还借款本金及约定的利息,已构成违约,其应按照涉案借款合同的约定,向长岭村委会归还借款434万元及以该434万元为基数、以7%为年利率支付截止至2015年6月30日为期2年的利息60.76万元;由于2013年12月20日的借款协议书没有约定逾期付款的利率,故长岭村委会在原审主张陈彩珍按照该借款协议书约定的借款期内的年利率7%的利率,向其支付上述494.76万元的逾期付款利息,亦理据充分。基于上述理由,长岭村委会在原审时所提诉请本应予以全部支持,但原审判决陈彩珍向长岭村委会支付的款项数额(包括相应利息)明显低于长岭村委会本应获得支持的数额,而长岭村委会没有就此上诉,应视为其接受原审判决结果,故本院对此不予调整。陈彩珍以其与长岭村委会不存在民间借贷关系、只是存在拖欠长岭村委会350万元购买房地产的尾款为由,抗辩只应向长岭村委会支付欠款350万元而无需支付利息的意见,理据不足,不能成立,其据此上诉要求改判,本院不予支持。

  综上所述,原审判决认定基本事实和法律均存在瑕疵,但裁判结果正确,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零一条,最高人民上海讨债公司《关于人民上海讨债公司审理借贷案件的若干意见》第6条、第7条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民上海讨债公司《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定,判决如下:

http://transdetal.com/changlingjiedao/69.html
锟斤拷锟斤拷锟斤拷QQ微锟斤拷锟斤拷锟斤拷锟斤拷锟斤拷锟斤拷微锟斤拷
关于我们|联系我们|版权声明|网站地图|
Copyright © 2002-2019 现金彩票 版权所有